サウジアラビアの不動産市場。人口・供給・物件収支の見方

人口増加、企業の進出、都市開発は不動産需要の背景になります。ただし、売買価格が上がることと、賃料収入が増えることは同じではありません。

リヤドには5年間の賃料引上げ凍結があり、保有期間中に毎年賃上げできる収支計画は使えません。

投資判断では、外国人の取得資格、実際の成約賃料、新規供給、取得・運営・売却費用を物件ごとに比べます。

誰が住み、どこへ通勤するか

住宅は、人口の増加に加えて、どの地区に、どの所得層の世帯が住むかで需要が変わります。単身の駐在員、家族帯同の外国人、サウジ人の世帯では、求める広さ、家具、駐車場、学校へのアクセスが違います。

オフィスは勤務先や行政機関への近さ、倉庫は港・高速道路・配送先への接続が重要です。「サウジ全体で需要が伸びる」という話から、借りる人と使い方を具体化します。

賃料の比較には、REGAの不動産指標で公開されているEjarの成約情報も使えます。募集広告の価格と成約賃料を混同せず、地区、用途、面積、契約時期をそろえて調べます。

周辺に、いつ新しい物件ができるか

大型開発の発表件数を、そのまま入居可能な物件数として数えることはできません。計画、着工、建物完成、引渡し、実際の入居を分けて見ます。

投資する地区で同じ時期に似た物件が大量に引き渡されると、入居者の獲得競争が強まる可能性があります。周辺の道路、学校、商業施設がいつ使えるようになるかも、賃貸開始の時期に影響します。

建設中の物件を購入する場合は、プロジェクトの販売許可とエスクロー口座、工程に連動した支払条件、完成が遅れた場合の扱いを調べます。

自分が買える物件か

外国人が買えるかは、買主の区分と物件の指定区域・権利の条件で決まります。購入できる物件でも、短期宿泊、店舗、事務所など希望する用途で運営できるとは限りません。

さらにリヤド市の対象区域では、2025年9月25日から5年間、住宅・商業物件の年額賃料の引上げが凍結されています。過去の値上がり率を将来の賃料にそのまま当てはめず、Ejarの賃貸履歴と現行条件を使います。

新しく貸し出す物件も、過去に賃貸されたかどうかで基準が異なります。現在空室だから自由に賃料を付け直せる、とは限りません。

広告の利回りから、実際の収支へ

利回りは、同じ「6%」でも何を分母・分子に入れたかで意味が変わります。

説明用の例として、物件価格100万SAR、年間賃料6万SAR、年間経費1万SAR、取得費用合計7万SARと仮定します。取得費用7万SARは計算のための仮定で、法定の一律料率ではありません。

表面利回り：6万 ÷ 100万 = 6.0%

物件価格に対する経費控除後利回り：（6万 − 1万）÷ 100万 = 5.0%

取得費用を含む投資額に対する利回り：（6万 − 1万）÷ 107万 ≈ 4.67%

さらに2か月空室で賃料が5万SARに下がり、経費が同額なら、4万 ÷ 107万 ≈ 3.74%です。

これは相場や期待収益ではなく、計算方法の例です。融資費用、所得に対する税、売却費用、円との為替変動も含めると、日本円での最終的な収益はさらに変わります。

オフィスを見るときの追加論点

リヤドのオフィス需要には、政府機関・大企業の集積やRHQの設置が関わります。ただし、RHQを設立する企業が増えることから、すべてのオフィスの収益性が高いとは言えません。

入居企業が求める面積、駐車場、セキュリティー、設備、内装状態と、その地区の供給を照合します。賃料収入だけでなく、テナント入替え時の工事や賃料免除期間も収支に含めます。

リヤドの賃料引上げ凍結は商業物件にも適用されます。入居時の賃料と契約期間、更新条件が、投資期間中の収益を左右します。

比較するときに気をつけたいこと

単年度の価格変動から傾向を語る。 不動産価格は取引件数が少ない期間に大きく振れます。

近隣国の事例をそのまま当てはめる。 人口規模、国内需要の厚み、制度の設計が異なります。

利回りの保証を前提に計画を組む。 賃料も稼働率も変動します。保証契約が提示された場合も、保証主体の支払能力、期間、免責条件を確認し、契約があることを無リスクと解釈しないでください。

参照日を記録しない。 制度も統計も更新されます。判断に使った数字がいつのものかを残しておかないと、後で検証ができません。

HIKARIでは、不動産仲介に加え、現地デベロッパーと日本の設計・技術会社をつなぐ土地開発プロデュースを行います。物件取得と開発事業では、必要な調査やチームも異なります。ご希望の投資・事業内容をお聞かせください。

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